Planejamento e Gestão da Manutenção Predial em Condomínios

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Planejamento e Gestão da Manutenção Predial em Condomínios

A equipe da GESTALENT vêm participando, tanto de processos de licitações, quanto de consultorias técnicas, no campo da Engenharia Civil, sendo os processos de licitação, desde pequenas reformas até as obras de recuperação estrutural, por sua vez, mais complexas. Já as atividades de consultorias emergem, mais e mais a cada dia, no sentido da elaboração de laudos, vistorias, inspeções, capacitação de equipes e,  finalmente, a elaboração de cadernos de encargos, com o objetivo de criar uma metodologia que seja aplicada desde a fase inicial da licitação até o julgamento das diversas propostas que são apresentadas aos Condomínios, este desenvolvimento, na perspectiva de avaliar o certame com critérios múltiplos e não somente o menor preço.

Alguns Complexos Prediais, neste caso, a sua administração, muitas vezes desconhecem essa sutil diferença que deve fazer parte do planejamento da manutenção ou mesmo, do que será necessário, em termos de especificação técnica para a melhor avaliação de propostas e o futuro acompanhamento dos serviços.

Os responsáveis deixam para que as empresas, pensem, escrevam e assumam o seu papel, qual seja, assegurar a qualidade da produção dos serviços que são tão importantes ao Condomínio ou prédio público.

Encontramos em muitos certames uma redação fraca em termos de especificação técnica, sem prazos de execução, sem cláusulas de multas, sem especificação de materiais e serviços.

A nossa equipe, exemplifica da seguinte forma, quando se encontra um edital ou pedido de cotação de valores, sem qualquer especificação técnica compatível, o responsável solicita uma pintura com tinta acrílica, sem definir qual a qualidade ele exigirá, desta forma, as empresas poderão cotar o serviço com uma boa marca de tinta, fabricante qualificado, ou qualquer outra marca que diz possuir a tal tinta acrílica. O resultado poderá ser visualizado logo após a pintura da parede, pois a tinta que não possui boa qualidade, soltará como o cal em sua mão.

Em poucos meses a tal tinta acrílica já estará soltando, desfolhando na parede, manchando, mudando a sua cor etc…Cabe esclarecer que as empresas que praticam este serviço, pouco se importam com o seu nome, pois ofertam sempre o menor do menor preço, se questionadas, afirmam … Utilizamos e aplicamos tinta acrílica, como nos foi solicitado, está aqui a nota fiscal de compra do material, assegurando que optou realmente pela tal tinta acrílica.

O mesmo ocorre para os problemas de impermeabilização, recuperação estrutural, mudança de piso cerâmica, entre outros tantos que preocupam os responsáveis pelos complexos prediais.

Alguns responsáveis pensam que se contratarem um engenheiro para assessorar a edificação e a administração nesta fase, estarão onerando o Condomínio, ou mesmo que não existe qualquer necessidade, pois entendem tudo de obra, já fizeram cursos técnicos no passado, foram estudantes no ciclo fundamental da disciplina de edificações, são experts no assunto.

FATO: depois da obra iniciar ficam enlouquecidos, pois viram reféns de algumas empresas, não conseguem negociar mais nada, já assinaram o contrato fabricado pelo terceiro, ou seja, caíram na armadilha do prestador de serviços.

Muitos se calam e deixam o problema seguir, pois não querem enfrentar aos demais proprietários e apresentar o seu grande erro, ou seja, acreditou que sabia tudo, contudo, acabou evidenciando que foi apenas mais uma vítima do sistema.

Grande maioria sequer possui condição de administrar o Condomínio, deveriam contratar um  síndico profissional ou a assessoria de uma empresa para assegurar que o seu prédio tivesse um tratamento diferenciado.

“Corrigir sempre será mais caro do que previnir".

Um outro ponto que infelizmente, assola o nosso país, seriam as vantagens que alguns conseguem com os prestadores de serviços em detrimento da qualidade que todos os demais estão arcando. Esse é o pior de todos os erros administrativos.

Constatamos que em alguns complexos prediais, existem equipes de manutenção, contudo, grande maioria só atua em manutenções corretivas, ou seja, esperam as instalações e equipamentos entrarem em falha para depois buscarem realizar as ações de manutenção, neste caso, um reparo corretivo.

Em um prédio existem diversos equipamentos que precisam de lubrificação, ajustes, analise visual e de temperatura, nestes casos, a atividade preventiva se encaixaria perfeitamente, em particular, nas inspeções, nos apertos dos quadros elétricos, na avaliação dos selos de vedação de bombas, no simples acompanhamento do consumo de água (basta conferir o hidrômetro todos os dias, se o consumo aumentar drasticamente, significa que existe vazamento em algum ponto), até o sistema de iluminação poderá ser incluído nas inspeções.

Nas participações de nossa equipe em licitações, visando as reformas, nos já encontramos em uma análise documental, referente a pintura de um prédio, os valores das propostas variarem de R$ 560.000,00 até R$ 1.280.000,00 - isto no mesmo prédio, sendo a cotação realizada sem qualquer documento sobre o que se pretendia realizar.

Desejamos que a sua empresa nos forneça o valor para pintar as fachadas do nosso prédio….

“vamos falar serio”…

Na avaliação das propostas foi possível identificar:

1 - não existia qualquer medida, ou seja, o valor das propostas foi calculado em função do numero de apartamentos e uma possível forma de pagamento, na qual o valor a ser pago pelas unidades se tornava fácil de realizar. Neste caso, se estipula um valor a ser rateado pelas unidades, sendo este compatível com o padrão da edificação;

2 - alguns concorrentes não colocaram em suas propostas o método executivo do seu trabalho, teve uma empresa que cotou a lavagem de pastilhas, sendo que no prédio não existia qualquer pastilha na fachada;

3 - uma outra empresa não cotou os tetos das varandas, pois acreditava que estes, apesar de estarem em área externa ao imóvel - varanda - não faria parte do escopo da pintura?

4 - uma empresa cotou tinta de boa qualidade, outras três apenas informaram que aplicaria tinta acrílica.

Foram tantas as diferenças, que a administração da edificação optou por contratar a equipe da Gestalent para a elaboração do Caderno de Encargos.

Resultados obtidos:

Quando da avaliação das propostas, entre 09 empresas, 05 tiveram os seus valores próximos, 04 porém, não efetuaram as medições e apresentaram os seus valores viciados, como na primeira fase, dizem os colaboradores que pelo menos uma delas, tentou a velha prática do “Faz-me rir”!!!!

Infelizmente, alguns dos administradores prediais, pensam que não devem fornecer o caderno de encargos, que a obrigação é da empresa prestadora de serviços, pois eles é que devem dizer o que vão fazer… Este é um grave erro, pois a “Raposa jamais deverá tomar conta do galinheiro”.

O gestor deverá prover todas as informações aos prestadores de serviço, esse entendimento é importante para que todos os participantes possam realizar um bom serviço, o administrador de posse do caderno de encargos, poderá, também, exigir do prestador de serviços a execução dentro do critério que foi estipulado na especificação técnica. Ao final, todos ganham com esse aporte.

Busquem o melhor para a sua administração, a pior escolha a ser realizada por sua administração será não buscar quem pode lhe assessorar.

É importante lembrar que nós não somos obrigados em conhecer todas as áreas de atuação em um complexo predial, contudo, somos obrigados a contratar quem o sabe.

Seguem alguns exemplos:

1 - Autovistoria - quando realizada por um profissional que não possui metodologia ou critério de realização, poderá gerar laudos totalmente inadequados, prejudicando o Complexo Predial de forma direta, pois a Prefeitura cobrará por cada ponto abordado no Laudo de Autovistoria que foi construído sem critério ou recebido pelo responsável predial, sem que este tivesse condição técnica de avaliar o que lhe foi entregue.

2 - Licitação - consertar o piso de cerâmica. Quando a redação deveria ser: 

Na rampa de acesso do condomínio, sentido quadras externas, deverá ser procedida a demolição do piso existente até se encontrar a base, procedendo a recolocação de material no leito, compactar este material, ao mesmo tempo, construir um muro de contenção externo a futura calçada, este por sua vez, em concreto armado, isolar a base da calçada após compactar, colocando manta isolante, posteriormente, concretar o piso sobre a base, inserindo armação em malha pré-fabricada 6,3mm. 

Após o período de cura do concreto (utilizar a resistência de fck, indicada no item concreto armado), providenciar a confecção do piso de cimento/areia, no traço 1:3 e, após o período de cura, sobre este, assentar o piso de cerâmica, no padrão encontrado no caderno de encargos da construtora (memorial descritivo). 

Foto 1: Não Conformidade em Piso - Erro de compactação e nível.

Na foto 1, apresentamos a evidência técnica de erros no que se refere a compactação do piso base e, ao mesmo tempo, o nível que possivelmente, foi erradamente marcado, quando da execução do serviço, este tipo de problema é recorrente nas obras, infelizmente, por erros de execução e acompanhamento.

Foto 2: Vista da Rampa - Recalque - Erro de Compactação e Aplicação de Material.

Foto 3: Vista Quadro de Comando do Elevador - Sem Porta.

Na foto 2, é possível evidenciar o erro de compactação e execução do piso, assim como, da aplicação do piso. Já na foto 3, uma situação muito encontrada nos complexos prediais, as empresas de prestação de serviços, visitam os prédios, realizam o repara o não fecham os quadros de comando do elevador, esse é um erro muito grave, ocorrem também com as tampas de circuitos elétricos, motores, etc… Os profissionais retiram as tampas e não as colocam nas caixas, lacrando o circuito e, assim, criando a proteção exigida por lei.

Esperamos ter contribuído com os esclarecimentos cabíveis, visando a passagem dos conhecimentos necessários para que em sua administração tais problemas sejam minimizados.

Vamos continuar com as publicações abordando algumas estratégias prediais, necessárias ao sucesso de seu empreendimento.

Boa leitura,

Carlos Almeida

A Atividade de Consultoria em Complexos Prediais

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HomeConsultorias Técnicas em Engenharia Civil

Consultorias Técnicas em Engenharia Civil

A GESTALENT e a Consultoria Técnicas nos Complexos Prediais.

Fundada no ano 2000, com o objetivo de atuar como empresa de Consultoria e Treinamento, em princípio no segmento da manutenção predial, sofrendo ao longo dos anos um crescimento considerável, pois acabou por expandir as suas atividades para as áreas de engenharia de manutenção industrial e engenharia de produção, tendo um responsável técnico especialista em cada um desses segmentos, são especialistas com mestrado e doutorado na área que desenvolvem seus trabalhos.

O responsável técnico da GESTALENT - prof. Carlos Almeida, formado em engenharia civil em 1984, presta serviços na área de construção civil em complexos prediais, sendo um dos coordenadores executivos do Curso de Pós graduação em Engenharia de Manutenção da Escola Politécnica da Universidade Federal do Rio de Janeiro, possui especialização em engenharia de manutenção, segurança do trabalho, engenharia da qualidade, mestrado e doutorado em engenharia de produção.

A atividade de Gestão dos Complexos Prediais, cresceu muito nos últimos anos, em função da Lei de Autovistoria - 6400/2013, criada para balizar procedimentos e minimizar os graves problemas que vinham sendo recorrentes em todo território nacional, assim como, por ter ganho a atividade de Gestão destes Complexos Prediais, maior valor em termos econômicos e de imagem para as organizações, sejam elas públicas ou privadas.

Com essa nova mudança de paradigma na função de Planejamento e Controle da Manutenção, os gestores e proprietários acompanham o rápido crescimento do mercado e a redução significativa da margem de lucro, tendo a competitividade seu efeito gerador de melhoria na busca de resultados.

A Gestão de Infraestrutura, se faz relevante e a contratação de empresa idônea mais ainda, visando contribuir com esse processo, com os gestores, síndicos e demais profissionais que administram estes complexos prediais, todos ansiando por um trabalho que lhes indicasse um NORTE a seguir, pois a Equipe da GESTALENT, sempre se depara com obras de médio e grande porte, como reformas de fachadas, que na grande maioria das vezes, acabam por provocar grandes transtornos aos gestores, assim, a elaboração de documentação técnica e o próprio acompanhamento e fiscalização dessas atividades, as quais são capazes de facilitar, por demais a vida dos administradores e gestores prediais.

Alguns Complexos Prediais (Contratantes), sequer realizam as medições das fachadas ou dos possíveis serviços, deixando para que a Empresa Licitante (futura Contratada), informe de forma desordenada estes serviços, não facilitando qualquer comparação de valores vs serviços a serem prestados, gerando grandes prejuízos, aditivos contratuais, entre outros pontos de conflito entre as partes.

Outrossim, algumas Empresas Licitantes (futura Contratada), apenas informam um valor sem qualquer cuidado técnico, com o andamento da obra e o surgimento de não conformidades, sofrem os reajustes nos valores inicialmente ofertados, pois não contavam com aquele item específico no escopo do seu serviço, por exemplo, a recuperação estrutural, a recomposição do revestimento, a tinta denominada similar, que nem de perto se assemelha ao bom padrão de qualidade exigido para uma obra de fachada.

Uma verdadeira dor de cabeça para o gestor que apenas avaliou o preço, ou seja, o menor preço.

Em uma execução de obra ou prestação de serviços, de pequeno, médio ou grande porte, o que importa é a qualidade do escopo do serviço que se pretende contratar, desde a fachada até a substituição de uma bomba, ou a colocação de um equipamento de proteção atmosférica, o menor valor, nunca é equivalente ao melhor serviço (técnica e preço, incluindo ou não o material), pois se afasta do melhor material, da melhor técnica e demais condições operacionais de maior relevância, não existindo como comparar os itens, pois o balizamento não é conhecido em termos de parâmetros ou critérios.

A Equipe da GESTALENT é constantemente convidada por gestores para buscar as melhores opções para este tipo de problema que emergem, mais e mais a cada dia, sempre indicamos que o momento da busca pelo profissional que realizará a especificação e não a execução do serviço antecede a licitação, pois este planejador técnico, passará por todos os passos necessários para propor o melhor tipo de contrato e execução de um serviço, fara o balizamento de preços, elaborará o escopo técnico e as condições comerciais para a futura licitação, é a fase preventiva de futuras não conformidades, este trabalho sempre deverá anteceder ao anseio de fechar de forma rápida o preço e o serviço.

Assim, a GESTALENT coloca a sua equipe a disposição dos gestores para buscar as melhores alternativas, visando o resultados para os valores a serem investidos por proprietários, organizações e instituições em seus complexos prediais.

A nossa equipe acredita que, em futuro próximo, a atividade de Consultoria em Infraestrutura e Engenharia de Manutenção, seja vista como uma ferramenta necessária e eficaz para o crescimento empresarial, organizacional e dos condomínios como um todo.

Temos elaborado muitos materiais que asseguram aos gestores melhores resultados em suas contratações, assim como, construindo através do planejamento e da montagem de um plano de trabalho, as melhores condições técnicas, para que os gestores não sejam pegos de surpresa, por exemplo, quando um equipamento quebra por falta de manutenção, entre eles, exaustores, elevadores, bombas, quadros elétricos e demais sistemas prediais, pois durante a ocorrência da quebra, ou seja, na manutenção corretiva, tudo é muito mais caro, pois o critério de emergência passa a ser a tônica da contratação, dando a oportunidade para empresas cobrarem muito mais do que o real valor do reparo.

Ao mesmo tempo, um bom plano de inspeção predial torna o complexo predial favorável a uma série de trabalhos preventivos, cujo o valor é extremamente inferior ao reparo corretivo, cuja taxa da atividade corretiva terá no mínimo um valor 5 (cinco) vezes maior do que a preventiva.

Escrever uma boa especificação técnica poderá contribuir com a redução dos custos operacionais em no mínimo 25%, podendo este valor atingir patamares superiores, em particular, pela execução de qualidade duvidável, ou mesmo pela colocação de materiais de péssima qualidade, no que se refere ao produto, sua garantia e tempo de vida útil.

Durante a Inspeção Predial, são sempre apontadas as deficiências e os possíveis problemas futuros, com ocorrências nas edificações, contribuindo para um visão sistêmica do processo, apontando o real grau de risco observado, gerando listas de prioridades técnicas, com orientações e recomendações factíveis.

Atualmente, com a ABNT NBR 5674, Avaliação do Estado da Edificação e de suas partes Constituintes, orientando diretamente o processo de manutenção e com o aporte da ABNT NBR 15.575-1, as melhores condições de uso e manutenção preventiva e corretiva da edificação.

Esperamos contribuir para o crescimento e gestão do seu complexo predial, para isso, faça contato com a GESTALENT.

Sucesso em seu empreendimento,

Carlos de Souza Almeida,D.Sc.

Diretor Técnico - Responsável

GESTALENT.

e-mail: gestalent@gestalent.com.br

mais: http://www.gestalent.net/news/consultorias-tecnicas-em-engenharia-civil/

Blog do Carlos Almeida: WEBNODE :: A Metodologia Preconizada Pela GESTALEN...

Blog do Carlos Almeida: WEBNODE :: A Metodologia Preconizada Pela GESTALEN...: WEBNODE :: A Metodologia Preconizada Pela GESTALENT :: GESTALENT Consultoria, Treinamento e Serviços Ltda O Nosso Método de Trabalho: ...

WEBNODE :: A Metodologia Preconizada Pela GESTALENT :: GESTALENT Consultoria, Treinamento e Serviços Ltda

WEBNODE :: A Metodologia Preconizada Pela GESTALENT :: GESTALENT Consultoria, Treinamento e Serviços Ltda

O Nosso Método de Trabalho:

A Equipe da GESTALENT entende que só existe transformação nas organizações, quando se faz possível entendermos o processo de trabalho, suas interfaces e variabilidades, facilitando o desenvolvimento e a capacitação dos colaboradores para a busca de melhores resultados operacionais - quais sejam: capacidade produtiva e a produtividade individual e coletiva.

Assim, nossos consultores associados, possuem o compromisso de divulgar, discutir e apresentar novidades, através de cursos, disseminando possíveis soluções, aplicáveis na área de engenharia de produção: acessibilidade, ergonomia, TPM, LEAN, transformação do trabalho, através da análise da atividade (AET), qualidade, teoria das restrições, análise de valor, de projetos, entre outros grandes temas da área do conhecimento da engenharia de produção.

Outrossim, aplicar metodologia nos campos da engenharia de manutenção e do sistema de gestão integrado - SGI, ambos com foco na infraestrutura organizacional e nas possibilidades de melhor contribuir com as metas da empresa.

Destaca-se aqui, que a GESTALENT vêm desde o ano 2000, colocando foco em duas atividades distintas e complementares, ao mesmo tempo, quais sejam: Consultorias e Cursos.

Na verdade, a equipe da GESTALENT entendeu que para uma atividade de consultoria ter resultado positivo, em longo prazo, se faz necessário, também, que seja promovido em uma mesma ação, a capacitação dos colaboradores das empresas contratantes, pois registramos em muitos casos, que após a saída da equipe de consultoria, os projetos paralisam em poucos meses, se transformando em um grande e grave desperdício, um fracasso de graves consequências.

Um dos grandes motivos desse fracasso, poderia estar ligado ao fato de que muitas empresas de consultoria trabalham nas organizações, passando pontualmente, o que estas precisam fazer , sem contudo passar o conhecimento de como se chegou a essas possíveis soluções, desta forma, logo após passar um curto intervalo de tempo, que seus consultores se vão, grande parte dos projetos se extingue nessas organizações, por pura falta de aderência aos interesses do coletivo, faltou a integração desses conhecimentos com as bases cognitivas já existentes.

Dessa forma, a proposta da GESTALENT sempre se destaca por fazer a consultoria e, ao mesmo tempo, transferir o conhecimento para os colaboradores, inserindo nas suas consultorias, workshop's que possam habilitar os colaboradores, a promoção da transformação dos processos organizacionais, das pessoas e da tecnologia no ambiente em que trabalham, no contexto de suas atividades, sem que nossos consultores estejam presentes por mais tempo do que o necessário, na verdade devemos ser rápidos e precisos nessas atividades.

Entendemos que esse é o verdadeiro motivo e, com certeza, o resultado do nosso sucesso junto às organizações.

Nesse momento, a GESTALENT se associa com grandes consultores nas áreas de engenharia de produção e engenharia de manutenção, pretendemos abrir novas opções de trabalho e contribuir de uma forma mais participativa e expansiva, nas atividades de transformação do ambiente corporativo, fazendo o nosso melhor nas empresas brasileiras.

As atividades de consultoria e capacitação profissional precisa ser constantemente avaliadas, pois o mercado está a cada dia, mais competitivo, criando novas modalidades e métodos de trabalho, de forma mais eficaz e veloz, assim enfatizamos, que somente um grupo focado nessas mudanças é capaz de oferecer as melhores opções para a sua capacitação e para a mudança do cenário organizacional em sua empresa.

Agradecemos pela oportunidade e confiança depositada em nossa equipe, nos últimos 15 anos, em particular, no momento de transformação e capacitação profissional nas empresas parceiras da GESTALENT.

Importante lembrar que não basta só jogar a semente, antes de tudo, devemos destacar que precisaremos, também, adubar, regar e cuidar dela, por todos os dias seguintes.

Carlos Almeida

A Formação Profissional nos 15 anos da GESTALENT.

A GESTALENT, desde o ano 2000, resolveu colocar foco em duas atividades, quais sejam: Consultoria e Cursos.

Na verdade, a equipe da GESTALENT entendeu que para uma atividade de consultoria ter resultado positivo, seria necessário que ela promovesse a capacitação dos colaboradores das empresas que estavam contratando os seus serviços.

Muitas empresas de consultoria trabalham nas organizações, passando pontualmente, o que estas precisam fazer e depois que se vão, grande parte dos projetos se extingue.

Dessa forma, a proposta da GESTALENT é fazer e transferir o conhecimento para os colaboradores, inserindo nas suas consultorias, workshops que possam habilitar os colaboradores e, ao mesmo tempo, que promovam a transformação dessas pessoas e do ambiente em que trabalham.

Esse é o verdadeiro motivo e  resultado do nosso sucesso.

Nesse momento, a GESTALENT se associa com grandes consultores nas áreas de engenharia de produção e engenharia de manutenção, pretendemos abrir novas as opções de trabalho e contribuir de uma forma mais participativa e expansiva, nas atividades de transformação do ambiente corporativo, fazendo o nosso melhor nas empresas brasileiras.

As atividades de consultoria e capacitação profissional precisa ser constantemente avaliada, pois o mercado competitivo cria novas modalidades e métodos de trabalho a cada dia, somente um grupo focado nessas mudanças é capaz de oferecer as melhores opções para a sua capacitação e para a mudança do cenário organizacional.

Agradecemos pela oportunidade e confiança depositada em nossa equipe, nos últimos 15 anos,  em particular, no momento de transformação e capacitação profissional nas empresas parceiras da GESTALENT.

Importante lembrar que não basta só jogar a semente, antes de tudo, lembre-se que precisaremos, também, adubar, regar e cuidar dela todos os dias seguintes.

Carlos Almeida

Novidades no Aniversário de 15 anos da GESTALENT

GESTALENT Consultoria e Treinamento Ltda.

Novos Consultores Associados:

Temos grande orgulho de informar que em 2015, na nossa Festa de 15 anos, a GESTALENT conta com uma equipe super capacitada e especializada em suas atividades acadêmicas e de consultoria, todos com forte participação no mercado, tendo participado de grandes projetos de engenharia, além da alma acadêmica, fruto de anos de dedicação, com o objetivo de transformar pessoas e organizações.

Os Novos Ícones da GESTALENT:

Amaury Bordallo Cruz, Paulo Dahia Ducos, Julio Nichioka, Eliane Ferreira Cruz, Mauro Resende.

Estes consultores atuam na área de Engenharia de Produção: "acessibilidade, ergonomia, análise estatística e Lean, contribuindo diretamente com a transformação da produção, além das atividades em Engenharia da Qualidade, as quais, são de fundamental importância para o sucesso de qualquer organização, num cenário altamente competitivo.

Como consultores associados em 2014, temos o engenheiro de produção  Alexandre Pinheiro, a administradora Ana Santos, ambos atuando na área de engenharia de produção, com foco em Logística, Gestão da Produção, Lean, entre outras ferramentas.

Como consultor associado em 2013, temos o engenheiro mecânico  Thiago Dutra, autor do blog Engenharia de Manutenção no Brasil, ganhador do prêmio TOP BRASIL 2013, na categoria Profissional Empreendedorismo - TOP BLOG BRASIL. Participante de consultorias como associado da GESTALENT nas áreas de engenharia de manutenção e engenharia de produção, professor de cursos na GESTALENT.

Ressaltamos, ainda, que o professor Lourival A. Tavares, grande ícone da Engenharia de Manutenção no Brasil, associado GESTALENT, desde o início de suas atividades no ano 2000, sendo ele um dos principais responsáveis pelo encaminhamento acadêmico do Prof.Carlos Almeida (1986) e sua iniciação na atividade de consultoria (1996).

Outrossim, destacamos os nomes dos Professores Mario Cezar R. Vidal (COPPE/UFRJ - Enga. de Produção), José Haim Benzecry (Ex. Diretor da Escola de Engenharia POLI/UFRJ) e José Ananias F. da Silva (Ex. Diretor do Hospital Universitário Clementino Fraga Filho - UFRJ), todos eles, grandes nomes no cenario acadêmico e profissional brasileiro, responsáveis pela caminhada profissional e acadêmica de Carlos Almeida e da GESTALENT.

Estaremos inserindo no site da GESTALENT, esse mês de Janeiro e em Fevereiro de 2015, grandes novidades em cursos (programa de cursos e outros) e em nosso Blog - http://fazermanutpredial.blogspot.com.br.


Para maiores informações, acessem o site da Gestalent: www.gestalent.net;

Vejam no site da GESTALENT, as ementas de cursos nas áreas de Engenharia de Manutenção Predial, Engenharia de Manutenção Industrial e Engenharia de Produção, escolham a melhor forma para capacitação e consulte a nossa Diretora Técnica - Rosângela Borges, sobre os nossos informativos.

Aproveitem para realizar um passeio no site, conhecendo as nossas atividades e a  galeria de fotos.

Forte Abraço,

Carlos Almeida

Reflexões Sobre os Processos de Gestão da Manutenção

Caros Amigos Leitores,

Venho tentando construir um cenário sobre a Gestão da Engenharia de Manutenção nas empresas brasileiras e, realmente, em alguns momentos, não consigo entender a lógica que é aplicada para o desenvolvimento e implementação de ações significativas, visando a obtenção de resultados ao negócio dessas empresas.

Existe, em alguns casos, um entendimento equivocado, provocado por um grupo de gestores que possuem uma visão míope do sistema, pois na tentativa de reduzir custos, acabam cortando a execução de atividades importantes e necessárias a plena operação dos sistemas, cortam os quadros de profissionais, reduzem escopos e oficinas, aglutinam as atividades, entre outros pontos.

Ao mesmo tempo, exigem que a equipe reduzida e com o planejamento de atividades defasado, por uma série de variabilidades recorrentes no processo, consiga obter indicadores de disponibilidade e confiabilidade altos.

Não entendem que eles próprios provocaram o caos na Engenharia de Manutenção, pois em pouco tempo a planta industrial ou o complexo predial, estarão sucateados, fora das condições adequadas de produção ou de habitação.

Algumas empresas, simplesmente, buscam ao invés de manter suas instalações, simplesmente, fazem a opção por uma maquiagem nas instalações, pois em algum momento, alguém diz que a empresa será vendida..., um engenheiro amigo, em uma conversa informal, passou a informação que o termo para esse caso é "Vamos Vestir a Noiva", nesse caso, o grupo que comprar essa organização, estará comprando uma noiva já senhora e com a saúde deteriorada.

Logo em seguida, em função de uma mudança de mercado, esses Gestores resolvem, não mais vender a NOIVA, ficando agora com um grande passivo em termos de ausência de manutenção, permanecendo com os seus equipamentos completamente fora das condições ideais de funcionamento.

Nessa fase, os custos de manutenção ficam altíssimos, muitas vezes, é impossível conseguir retornar ao estágio normal de operação (modo nominal), sendo necessária a substituição de equipamentos ou de toda a instalação.

Esse fato, infelizmente, é registrado por nossa equipe de Consultores em empregas de pequeno, médio e grande porte, de todos os segmentos, sendo industrias ou complexos prediais, registramos inclusive esse tipo de ocorrência em hospitais, escolas, universidade, industrias químicas, siderúrgicas, entre tantas outras.

Quando ocorre um acidente de grande porte, em muitas das vezes, ele está relacionado diretamente como a ausência da execução das manutenções programadas, com o desligamento de mecanismos de alerta e de segurança, com o corte dos sinais sonoros e luminosos que indicavam que a operação possuía problemas, basta fazer uma rápida revisão na bibliografia e poderemos encontrar, os acidentes de Bopal, Plataformas, Industrias Químicas e Nucleares, entre outros.

O plano de manutenção sendo realizado como programado e uma equipe capacitada e competente, se faz importante para a obtenção dos resultados de excelência, é importante entender que a manutenção é um investimento, como preconizado em diversas literaturas, nas Normas ABNT - NBR - ISO - 55.000 (1 a 2) e na 5462, por exemplo.

Assim, continuar realizando a gestão como no passado é um paradigma a ser quebrado, precisamos reforçar em nossos relatórios os impactos advindo desse tipo de opção na gestão, comparando com resultados em que a manutenção é privilegiada e vista com um excelente investimento, demonstrando através de resultados concretos, a diferença entre saber fazer e se deixar levar pelo acaso.

Em breve, voltaremos com mais um texto para que a discussão sobre o tema Engenharia de Manutenção, buscando que esta seja vista e diferenciada dos modelos atuais de Gestão.

Carlos Almeida