Planejamento e Gestão da Manutenção Predial em Condomínios

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Planejamento e Gestão da Manutenção Predial em Condomínios

A equipe da GESTALENT vêm participando, tanto de processos de licitações, quanto de consultorias técnicas, no campo da Engenharia Civil, sendo os processos de licitação, desde pequenas reformas até as obras de recuperação estrutural, por sua vez, mais complexas. Já as atividades de consultorias emergem, mais e mais a cada dia, no sentido da elaboração de laudos, vistorias, inspeções, capacitação de equipes e,  finalmente, a elaboração de cadernos de encargos, com o objetivo de criar uma metodologia que seja aplicada desde a fase inicial da licitação até o julgamento das diversas propostas que são apresentadas aos Condomínios, este desenvolvimento, na perspectiva de avaliar o certame com critérios múltiplos e não somente o menor preço.

Alguns Complexos Prediais, neste caso, a sua administração, muitas vezes desconhecem essa sutil diferença que deve fazer parte do planejamento da manutenção ou mesmo, do que será necessário, em termos de especificação técnica para a melhor avaliação de propostas e o futuro acompanhamento dos serviços.

Os responsáveis deixam para que as empresas, pensem, escrevam e assumam o seu papel, qual seja, assegurar a qualidade da produção dos serviços que são tão importantes ao Condomínio ou prédio público.

Encontramos em muitos certames uma redação fraca em termos de especificação técnica, sem prazos de execução, sem cláusulas de multas, sem especificação de materiais e serviços.

A nossa equipe, exemplifica da seguinte forma, quando se encontra um edital ou pedido de cotação de valores, sem qualquer especificação técnica compatível, o responsável solicita uma pintura com tinta acrílica, sem definir qual a qualidade ele exigirá, desta forma, as empresas poderão cotar o serviço com uma boa marca de tinta, fabricante qualificado, ou qualquer outra marca que diz possuir a tal tinta acrílica. O resultado poderá ser visualizado logo após a pintura da parede, pois a tinta que não possui boa qualidade, soltará como o cal em sua mão.

Em poucos meses a tal tinta acrílica já estará soltando, desfolhando na parede, manchando, mudando a sua cor etc…Cabe esclarecer que as empresas que praticam este serviço, pouco se importam com o seu nome, pois ofertam sempre o menor do menor preço, se questionadas, afirmam … Utilizamos e aplicamos tinta acrílica, como nos foi solicitado, está aqui a nota fiscal de compra do material, assegurando que optou realmente pela tal tinta acrílica.

O mesmo ocorre para os problemas de impermeabilização, recuperação estrutural, mudança de piso cerâmica, entre outros tantos que preocupam os responsáveis pelos complexos prediais.

Alguns responsáveis pensam que se contratarem um engenheiro para assessorar a edificação e a administração nesta fase, estarão onerando o Condomínio, ou mesmo que não existe qualquer necessidade, pois entendem tudo de obra, já fizeram cursos técnicos no passado, foram estudantes no ciclo fundamental da disciplina de edificações, são experts no assunto.

FATO: depois da obra iniciar ficam enlouquecidos, pois viram reféns de algumas empresas, não conseguem negociar mais nada, já assinaram o contrato fabricado pelo terceiro, ou seja, caíram na armadilha do prestador de serviços.

Muitos se calam e deixam o problema seguir, pois não querem enfrentar aos demais proprietários e apresentar o seu grande erro, ou seja, acreditou que sabia tudo, contudo, acabou evidenciando que foi apenas mais uma vítima do sistema.

Grande maioria sequer possui condição de administrar o Condomínio, deveriam contratar um  síndico profissional ou a assessoria de uma empresa para assegurar que o seu prédio tivesse um tratamento diferenciado.

“Corrigir sempre será mais caro do que previnir".

Um outro ponto que infelizmente, assola o nosso país, seriam as vantagens que alguns conseguem com os prestadores de serviços em detrimento da qualidade que todos os demais estão arcando. Esse é o pior de todos os erros administrativos.

Constatamos que em alguns complexos prediais, existem equipes de manutenção, contudo, grande maioria só atua em manutenções corretivas, ou seja, esperam as instalações e equipamentos entrarem em falha para depois buscarem realizar as ações de manutenção, neste caso, um reparo corretivo.

Em um prédio existem diversos equipamentos que precisam de lubrificação, ajustes, analise visual e de temperatura, nestes casos, a atividade preventiva se encaixaria perfeitamente, em particular, nas inspeções, nos apertos dos quadros elétricos, na avaliação dos selos de vedação de bombas, no simples acompanhamento do consumo de água (basta conferir o hidrômetro todos os dias, se o consumo aumentar drasticamente, significa que existe vazamento em algum ponto), até o sistema de iluminação poderá ser incluído nas inspeções.

Nas participações de nossa equipe em licitações, visando as reformas, nos já encontramos em uma análise documental, referente a pintura de um prédio, os valores das propostas variarem de R$ 560.000,00 até R$ 1.280.000,00 - isto no mesmo prédio, sendo a cotação realizada sem qualquer documento sobre o que se pretendia realizar.

Desejamos que a sua empresa nos forneça o valor para pintar as fachadas do nosso prédio….

“vamos falar serio”…

Na avaliação das propostas foi possível identificar:

1 - não existia qualquer medida, ou seja, o valor das propostas foi calculado em função do numero de apartamentos e uma possível forma de pagamento, na qual o valor a ser pago pelas unidades se tornava fácil de realizar. Neste caso, se estipula um valor a ser rateado pelas unidades, sendo este compatível com o padrão da edificação;

2 - alguns concorrentes não colocaram em suas propostas o método executivo do seu trabalho, teve uma empresa que cotou a lavagem de pastilhas, sendo que no prédio não existia qualquer pastilha na fachada;

3 - uma outra empresa não cotou os tetos das varandas, pois acreditava que estes, apesar de estarem em área externa ao imóvel - varanda - não faria parte do escopo da pintura?

4 - uma empresa cotou tinta de boa qualidade, outras três apenas informaram que aplicaria tinta acrílica.

Foram tantas as diferenças, que a administração da edificação optou por contratar a equipe da Gestalent para a elaboração do Caderno de Encargos.

Resultados obtidos:

Quando da avaliação das propostas, entre 09 empresas, 05 tiveram os seus valores próximos, 04 porém, não efetuaram as medições e apresentaram os seus valores viciados, como na primeira fase, dizem os colaboradores que pelo menos uma delas, tentou a velha prática do “Faz-me rir”!!!!

Infelizmente, alguns dos administradores prediais, pensam que não devem fornecer o caderno de encargos, que a obrigação é da empresa prestadora de serviços, pois eles é que devem dizer o que vão fazer… Este é um grave erro, pois a “Raposa jamais deverá tomar conta do galinheiro”.

O gestor deverá prover todas as informações aos prestadores de serviço, esse entendimento é importante para que todos os participantes possam realizar um bom serviço, o administrador de posse do caderno de encargos, poderá, também, exigir do prestador de serviços a execução dentro do critério que foi estipulado na especificação técnica. Ao final, todos ganham com esse aporte.

Busquem o melhor para a sua administração, a pior escolha a ser realizada por sua administração será não buscar quem pode lhe assessorar.

É importante lembrar que nós não somos obrigados em conhecer todas as áreas de atuação em um complexo predial, contudo, somos obrigados a contratar quem o sabe.

Seguem alguns exemplos:

1 - Autovistoria - quando realizada por um profissional que não possui metodologia ou critério de realização, poderá gerar laudos totalmente inadequados, prejudicando o Complexo Predial de forma direta, pois a Prefeitura cobrará por cada ponto abordado no Laudo de Autovistoria que foi construído sem critério ou recebido pelo responsável predial, sem que este tivesse condição técnica de avaliar o que lhe foi entregue.

2 - Licitação - consertar o piso de cerâmica. Quando a redação deveria ser: 

Na rampa de acesso do condomínio, sentido quadras externas, deverá ser procedida a demolição do piso existente até se encontrar a base, procedendo a recolocação de material no leito, compactar este material, ao mesmo tempo, construir um muro de contenção externo a futura calçada, este por sua vez, em concreto armado, isolar a base da calçada após compactar, colocando manta isolante, posteriormente, concretar o piso sobre a base, inserindo armação em malha pré-fabricada 6,3mm. 

Após o período de cura do concreto (utilizar a resistência de fck, indicada no item concreto armado), providenciar a confecção do piso de cimento/areia, no traço 1:3 e, após o período de cura, sobre este, assentar o piso de cerâmica, no padrão encontrado no caderno de encargos da construtora (memorial descritivo). 

Foto 1: Não Conformidade em Piso - Erro de compactação e nível.

Na foto 1, apresentamos a evidência técnica de erros no que se refere a compactação do piso base e, ao mesmo tempo, o nível que possivelmente, foi erradamente marcado, quando da execução do serviço, este tipo de problema é recorrente nas obras, infelizmente, por erros de execução e acompanhamento.

Foto 2: Vista da Rampa - Recalque - Erro de Compactação e Aplicação de Material.

Foto 3: Vista Quadro de Comando do Elevador - Sem Porta.

Na foto 2, é possível evidenciar o erro de compactação e execução do piso, assim como, da aplicação do piso. Já na foto 3, uma situação muito encontrada nos complexos prediais, as empresas de prestação de serviços, visitam os prédios, realizam o repara o não fecham os quadros de comando do elevador, esse é um erro muito grave, ocorrem também com as tampas de circuitos elétricos, motores, etc… Os profissionais retiram as tampas e não as colocam nas caixas, lacrando o circuito e, assim, criando a proteção exigida por lei.

Esperamos ter contribuído com os esclarecimentos cabíveis, visando a passagem dos conhecimentos necessários para que em sua administração tais problemas sejam minimizados.

Vamos continuar com as publicações abordando algumas estratégias prediais, necessárias ao sucesso de seu empreendimento.

Boa leitura,

Carlos Almeida